Jenis-Jenis Hak Atas Tanah Menurut UUPA

Posted on May 30, 2020 12:55

 

Jenis-jenis hak atas tanah dimuat dalam Pasal 16 danPasal 53 UUPA, meliputi :
  1. hak milik,
  2. hak guna usaha,
  3. hak guna bangunan,
  4. hak pakai,
  5. hak sewa,
  6. hak membuka tanah,
  7. hak memungut hasil hutan
 
Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah dibedakanmenjadi dua kelompok, yaitu:
  1. Hak atas tanah yang bersifat primer, yaitu hak atas tanahyang berasal dari tanah negara. Macam-macam hak atastanah ini adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak GunaBangunan atas tanah Negara, Hak Pakai atas tanahNegara.
  2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder, yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lain. Macam-macam hak atas tanah ini adalah Hak Guna Bangunan atastanah Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan atas tanahHak Milik, Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan, HakPakai atas tanah Hak Milik, Hak Sewa Untuk Bangunan,Hak Gadai (Gadai Tanah), Hak Usaha Bagi Hasil(Perjanjian Bagi Hasil), Hak Menumpang, dan Hak SewaTanah Pertanian.

Macam-macam hak atas tanah dimuat dalam Pasal 16dan Pasal 53 UUPA, yang dikelompokkan menjadi tiga bidang,yaitu:

  1. Hak atas tanah yang bersifat tetap, yaitu hak atas tanahini akan tetap ada selama UUPA masih berlaku ataubelum dicabut dengan undang-undang yang baru. Jenis-jenis hak atas tanah ini adalah Hak Milik,Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, HakMembuka Tanah, Hak Sewa untuk Bangunan, dan HakMemungut Hasil Hutan.
  2. Hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan undangundang, yaitu hak atas tanah yang akan lahir kemudian,yang akan ditetapkan dengan undang-undang.Hak atas tanah ini jenisnya belum ada.
  3. Hak atas tanah yang bersifat sementara, yaitu hak atastanah ini sifatnya sementara, dalam waktu yang singkatakan dihapuskan dikarenakan mengandung sifat-sifatpemerasan, mengandung sifat feodal, dan bertentangandengan jiwa UUPA. Macam-macam hak atas tanah iniadalah Hak Gadai (Gadai Tanah), Hak Usaha Bagi Hasil(Perjanjian Bagi Hasil), Hak Menumpang, dan Hak SewaTanah Pertanian.

Penjelasan masing-masing hak atas tanah tersebut,akan dijabarkan sebagai berikut :

1. Hak Milik

Hak milik didasarkan pada ketentuan Pasal 20 – 27UUPA. Berdasarkan Pasal 20 ayat (1) UUPA, Hak milikadalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yangdapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingatketentuan bahwa semua hak atas tanah memiliki fungsisosial. Fungsi sosial dari hak atas ditetapkan pada Pasal 6UUPA.Hak milik timbul dapat didasarkan pada ketentuanhukum adat, berdasarkan ketentuan undang-undangmelalui ketentuan konversi serta dimungkin karena penetapan pemerintah melalui permohonan yang diajukankepada instansi yang mengurus tanah. Peralihan hakatas hak milik berdasarkan pada Pasal 26 ayat (1) dapatdidasarkan pada perbuatan hukum jual beli, tukarmenukar, hibah, pemberian dengan wasiat, pemberianmenurut adat.

Hak lain yang dapat dibebankan atas hakmilik atas tanah :

  1. Hak Guna Bangunan (Pasal 37 jo 35 UUPA)
  2. Hak Pakai (Pasal 41 jo 43 UUPA)
  3. Hak Gadai (Pasal 53 UUPA dan Pasal 7 UU No. 56 PrpTahun 1960)
  4. Hak Usaha Bagi Hasil (UU No. 2 tahun 1960 jo Pasal53 UUPA)
  5. Hak Menumpang (Pasal 53 UUPA)

Hapusnya hak milik atas tanah dapat disebabkanoleh beberapa hal :

  1. Tanahnya jatuh kepada negara
    1. Pencabutan hak berdasarkan pasal 18
    2. Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
    3. Diterlantarkan4) Ketentuan pasal 21 ayat 3 dan pasal 26 ayat 2UUPA
  2. Tanahnya musnah

Sifat dasar dari hak milik adalah :

  1. Turun Temurun : Hak tersebut dapat berlangsungterus menerus selama empunya tanah masih hidup,dan bila ia meninggal hak tersebut dapat dilanjutkanoleh ahli warisnya.
  2. Terkuat : Jangka waktunya tak terbatas dan haknyakuat karena haknya didaftar dan yang empunyadiberikan tanda bukti hak hingga mudahdipertahankan terhadap pihak lain.
  3. Terpenuh : Hak itu memberikan wewenang kepadaempunya, hak paling luas bila dibandingkan hak atastanah yang lain; tidak berinduk pada hak atas tanahyang lain; dan peruntukannya tidak terbatas selamatidak ada pembatasan dari penguasa.
 
2. Hak Guna Usaha
 
Pengertian Hak Guna Usaha ditetapkan pada Pasal28 ayat (1) UUPA yaitu hak untuk mengusahakan tanahyang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktutertentu yang digunakan untuk perusahaan pertanian,perikanan atau peternakan. Dasar hukum pengaturanhak guna usaha terdapat pada Pasal 28-34 UUPA danPeraturan Pemerintah No.40 tahun 1996 tentang HakGuna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai AtasTanah pada Pasal 2 .
 
Kekhususan Hak Guna Usaha :
  1. Pendirian bangunan diperbolehkan/tidak dilarang,asalkan bangunan-bangunan itu berhubunganlangsung dengan usaha-usaha pertanian, perikanan,atau peternakan itu.
  2. Tidak bersumber pada hukum adat
  3. Diberikan untuk jangka waktu yang lamad.
 
Berasal dari tanah negara Hak Guna Usaha dapat terjadi karena diberikan keputusan pemberian hak oleh menteri atau Pejabat yangditunjuk. Ketentuan pada Pasal 16 PP No. 40 tahun 1996
menetapkan bahwa peralihan Hak Guna Usaha dapat terjadi dengan cara:
  1. Jual beli
  2. Tukar menukar;
  3. Penyertaan dalam modal;
  4. Hibah;
  5. Pewarisan.

Hak guna usaha juga dapat hapus, disebabkan olehbeberapa hal diantaranya adalah :

  1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkandalam keputusan pemberian atau perpanjangannya;
  2. dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenangsebelum jangka waktunya berakhir karena :
    1. tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemeganghak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuansebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13dan/atau Pasal 14;
    2. putusan pengadilan yang telah mempunyaikekuatan hukum tetap;
  3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknyasebelum jangka waktunya berakhir;
  4. dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20Tahun 1961;
  5. ditelantarkan;
  6. tanahnya musnah;
  7. Apabila pemegang Hak Guna Usaha tidak lagi menjadiWarga Negara Indonesia atau tidak lagi merupakanBadan hukum yang didirikan menurut hukumIndonesia dan berkedudukan di Indonesia, makaapabila dalam jangka waktu satu tahun Hak Guna Usaha itu tidak dilepaskan atau dialihkan, Hak GunaUsaha tersebut hapus karena hukum dan tanahnyamenjadi tanah Negara.
 
3. Hak Guna Bangunan
 
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikandan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yangbukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu,sebagaimana ditetapkan pada Pasal 35 ayat (1). Dasarhukum yang mengatur Hak Guna Bangunan adalahketentuan Pasal 35-40 UUPA serta ketentuan Pasal 35 –40 Peraturan Pemerintah No.40 tahun 1996. Hak GunaBangunan atas tanah Negara diberikan dengan keputusanpemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk.Sedangkan Hak Guna Bangunan atas tanah HakPengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hakoleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usulpemegang Hak Pengelolaan. Hak Guna Bangunan yangdiberikan atas tanah Hak Milik didasarkan padaperjanjian dan kesepakatan antara pemilik tanah denganpemegang Hak Guna Bangunan. Hal tersebut diaturberdasarkan ketentuan Pasal 40 tahun 1996. Untukperalihan Hak Guna Bangunan bisa melalui peristiwa :
  1. Jual beli;
  2. Tukar menukar;
  3. Penyertaan dalam modal;
  4. Hibah;
  5. Pewarisan.Sebagaimana ditetapkan pada Pasal 34 PeraturanPemerintah No. 40 Tahun 1996.
 
4. Hak Pakai
 
Adalah hak untuk menggunakan dan/ataumemungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung olehNegara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalamkeputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenangmemberikannya atau dalam perjanjian dengan pemiliktanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atauperjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidakbertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuanUUPA. Pengertian mengenai Hak Pakai tersebutditetapkan pada Pasal 41 UUPA.
 
 
5. Hak Sewa
 
Hak Sewa adalah hak yang diberikan kepadaseseorang atau suatu badan hukum untukmempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluanbangunan, dengan membayar kepada pemiliknyasejumlah uang sebagai sewa. Hal tersebut diatur padaketentuan Pasal 44 ayat (1) UUPA.
 
 
6. Hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan
 
Menurut Urip Santoso, Hak Membuka Tanah danHak Memungut hasil hutan bukanlah hak atas tanahdikarenakan keduanya tidak memberikan wewenangkepada pemegang haknya untuk menggunakan tanahatau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya.Namun, sekadar menyesuaikan dengan sistematikaHukum Adat, maka kedua hak tersebut dicantumkan jugake dalam hak atas tanah yang bersifat tetap. Sebenarnyakedua hak tersebut merupakan “pengejawantahan” darihak ulayat masyarakat Hukum Adat.
 
Sumber : Diktat Hukum Agraria 2017 Universitas Udayana Denpasar
 
 
Daftar Referensi Bacaan

Total Views : 7047

Responsive image
Related Post

× Harap isi Nama dan Komentar anda!
berandahukum.com tidak bertanggung jawab atas isi komentar yang ditulis. Komentar sepenuhnya menjadi tanggung jawab komentator seperti diatur dalam UU ITE
Komentar pada artikel ini
Responsive image Responsive image Responsive image Responsive image

Kirim Pertanyaan

Pengantar Ilmu Hukum
Lembaga Peradilan
Profesi Hukum
Contoh Surat-Surat
Lingkup Praktek
Essay