Hak Tanggungan

1. Pengertian dan Objek Hak Tanggungan

Salah satu metode untuk mengamankan kewajiban adalah dengan hipotek. Berbeda dengan hipotek lainnya, yang juga termasuk gadai dimana kreditur dapat menempati barang yang dibebani dengan hipotek yang bersangkutan, Undang-undang Hak Tanggungan hanya memberikan kepada kreditur hak in jure yang berarti tidak ada hak guna langsung yang melekat pada hipotek.

Pada tanggal 9 Mei 1996 Pemerintah Indonesia menetapkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Undang-undang yang baru ini mencabut ketentuan-ketentuan hipotek sebelumnya yang terdapat dalam KUHPerdata sepanjang menyangkut tanah dan harta benda lain yang berkaitan dengan tanah yang digadaikan.

Di Indonesia, Hak Tanggungan atas tanah dan perlengkapannya adalah satu-satunya hak tanggungan yang dengannya suatu hak atas tanah ditempatkan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Pokok Agraria (“UUPA”) dengan atau tanpa perlengkapan lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah untuk jaminan hak milik atas tanah. pinjaman tertentu, yang mengutamakan kreditur tertentu di atas kreditur lainnya. Hak Tanggungan memberikan hak kepada kreditur untuk menjual tanahnya melalui pelelangan umum tanpa perlu adanya penetapan pengadilan yang mengizinkannya, karena sertipikat Hak Tanggungan merupakan penetapan pengadilan.

Hak atas tanah yang dapat ditempatkan oleh Hak Tanggungan adalah (1) Hak Milik; (2) Hak Guna Usaha (hak menggarap atau memanfaatkan); (3) Hak Guna Bangunan (hak untuk membangun); (4) Hak Pakai dan (5) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Hak Tanggungan juga dapat melekat pada tanah termasuk bangunan-bangunan dan perlengkapan-perlengkapan di atas tanah itu.

2. Tata Cara Penempatan dan Pendaftaran Hak Tanggungan

Tata cara formal penempatan dan pendaftaran Hak Tanggungan dapat diuraikan sebagai berikut:

Kreditur dan debitur menandatangani perjanjian kredit secara bersamaan. Debitur atau pemegang hak atas tanah kemudian menandatangani surat kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) atau Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) sebelum Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) terkait. APHT harus secara jelas mengidentifikasi bidang atau bidang tanah yang dijadikan jaminan dan jumlah total pinjaman yang dijaminkan. Setiap bangunan, tanaman atau perlengkapan lain yang melekat pada tanah yang hendak dibebani Hak Tanggungan juga harus disebutkan secara khusus dalam APHT.

Dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak tanggal APHT, PPAT harus menyerahkan APHT dan sertipikat tanah kepada Pejabat Pertanahan setempat untuk mendaftarkan Hak Tanggungan.

Pada hari kalender ke-7 setelah diterimanya APHT dan sertipikat tanah oleh Pejabat Pertanahan setempat, mereka harus menerbitkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatat tanggal pendaftarannya. Secara hukum, pada tahap ini Hak Tanggungan akan berlaku efektif dan akan memberikan status kepada kreditur sebagai kreditur preferen. Selanjutnya, salinan buku Hak Tanggungan dan salinan APHT menyebabkan dikeluarkannya sertifikat Hak Tanggungan. Pada saat yang sama Kantor Pertanahan mencatat Hak Tanggungan dalam buku tanah asli di Kantor Pertanahan Daerah dan sertifikat tanah asli.

Sertifikat Hak Tanggungan terdiri dari fotokopi buku tanah Hak Tanggungan dan fotokopi Akta Hak Tanggungan.

3. Hak Prioritas

Seorang pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak didahulukan atas kreditur lain atas tanah yang dibebani hak tanggungan dan mempunyai hak prioritas untuk melunasi hutang-hutang dan pelunasan hutang-hutang dari setiap dana yang dihasilkan dari likuidasi barang yang dibebani Hak Tanggungan. Meskipun demikian, dimungkinkan adanya hak tanggungan ganda terhadap satu bidang tanah yang masing-masing dikuasai oleh kreditur yang berbeda. Oleh karena itu, peringkat hak prioritas Hak Tanggungan didasarkan pada tanggal pendaftaran Hak Tanggungan. Sederhananya, Hak Tanggungan yang pertama kali didaftarkan mempunyai hak pelunasan pertama dan masing-masing pemegang Hak Tangungan berikutnya akan menerima pembayaran selama dana dari penjualan obyek jaminan fidusia masih ada.

4. Pengalihan Hak Tanggungan

Dalam hal pinjaman dialihkan atau dialihkan kepada pihak lain, maka hak tanggungan yang dijaminkan atas pinjaman tersebut juga dialihkan kepada pihak lain dan harus didaftarkan berdasarkan perjanjian pengalihan atau pengalihan tersebut. Namun, APHT baru tidak diperlukan untuk proses ini.

5. Pembatalan Hak Tanggungan

Pembatalan Hak Tanggungan terjadi pada saat salah satu hal berikut terjadi: (1) batalnya utang yang dijamin oleh Hak Tanggungan; (2) pelepasan Hak Tanggungan oleh Pemegang Hak Tanggungan; (3) pembebasan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri (“Roya”), dan (4) pembatalan hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

6. Pemberlakuan Hak Tanggungan

Menurut UU Hak Tanggungan, kreditur berhak untuk segera mengeksekusi (parate executie) atas barang milik debitur. Atas wanprestasi debitur, kreditur dapat mengeksekusi barang yang dijaminkan tanpa harus mengikuti hukum acara perdata dan tata cara penyitaan. Oleh karena itu, pemegang Hak Tanggungan menikmati hak eksekusi langsung, yang merupakan cara yang relatif sederhana dan hemat biaya untuk memastikan pembayaran hutang. Namun demikian, kecuali jika debitur menyetujui pelelangan, Kantor Lelang yang menyelenggarakan dan mengawasi pelelangan umum memerlukan penetapan pengadilan untuk pelelangan, yang memang memakan biaya dan proses yang lama.

7. Kedudukan Pemegang Hak Tanggungan Dalam Hal Kepailitan

Kedudukan pemegang Hak Tanggungan dalam urutan pembagian harta kekayaan debitur tetap tidak berubah dengan adanya pernyataan pailit oleh debitur. Namun untuk menegakkan Hak Tanggungan (penutupan), pemegang Hak Tanggungan harus menunggu 90 (sembilan puluh) hari terhitung sejak pengadilan menyatakan pailit. (Pasal 56A UU Kepailitan)

Apabila pemegang hak tanggungan tidak melaksanakan haknya dalam waktu yang ditentukan, maka kurator atau kurator pada setiap lelang harta pailit berikutnya akan melaksanakan fasilitas jaminan yang merupakan hak pemegang hak tanggungan untuk membagi hasil penjualannya. Jika hasilnya tidak cukup untuk memenuhi tuntutan pemegang Hak Tanggungan, maka pemegang Hak Tanggungan menjadi kreditur umum sehubungan dengan pelunasan sisa hutang dan hutang.

Referensi