- Lelang berkaitan dengan pelaksanaan eksekusi sejumlah uang sebagaimana diatur dalam Pasal 197-200 HIR/ Pasal 208-218 RBg.
- Pejabat yang berwenang melakukan pelelangan adalah Kantor Lelang (Pasal 200 ayat (1) HIR jo Pasal 215 ayat (1) RBg jo LN Tahun 1908 Nomor 189 jo LN Tahun 1940 Nomor 56).
- Tata cara lelang adalah sebagai berikut :
- Setelah Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah menerima permohonan eksekusi segera mengeluarkan surat panggilan kepada pihak yang kalah untuk menghadiri sidang aan maning (tegoran) agar pihak yang kalah tersebut melaksanakan putusan secara sukarela (Pasal 190 HIR / Pasal 207 ayat (1) dan (2) RBg).
- Apabila setelah aanmaning pihak yang kalah tidak bersedia melaksanakan putusan secara sukarela, Ketua Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah menerbitkan penetapan sita eksekusi (Pasal 197 HIR/ Pasal 208 RBg / Pasal 439 Rv). Bentuk surat sita eksekusi adalah berupa penetapan yang diajukan kepada Panitera atau Jurusita (Nama Panitera atau Jurusita disebukan dengan jelas).
- Panitera / Jurusita melaksanakan sita eksekusi, jika atas obyek eksekusi belum diletakkan sita. Akan tetapi, apabila terhadap barang tersebut telah diletakkan sita jaminan, maka sita eksekusi tidak diperlukan lagi dan sita jaminan tersebut dengan sendirinya menjadi sita eksekusi dengan mengeluarkan surat penegasan bahwa sita jaminan itu menjadi sita eksekusi.
- Setelah sita eksekusi dilaksanakan, Ketua Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah mengeluarkan surat perintah eksekusi. Surat perintah eksekusi tersebut berisi perintah penjualan lelang barang-barang yang telah diletakkan sita eksekusinya dengan menyebut jelas objek yang akan dieksekusi serta menyebulkan pulusan yang menjadi dasar eksekusi tersebut.
- Panitera / Jurusita mengumumkan tentang akan adanya lelang di papan pengumuman Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah dan beberapa mass media atau menurut kebiasaan setempat. Berkaitan dengan pengumuman lelang ini :
- Boleh dilaksanakan sesaat selelah sita eksekusi diperintahkan, atau sesaat setelah sita eksekusi diperintahkan, atau sesaat setelah lewat peringatan bila telah ada sita jaminan sebelumnya.
- Penjualan lelang dapat dilakukan paling cepat 8 (delapan) hari dari tanggal sita eksekusi atau paling cepat 8 (delapan) hari dari peringatan apabila barang yang hendak dilelang telah diletakkan sita jaminan sebelumnya.
- Jika barang yang akan dilelang meliputi barang yang tidak bergerak, pengumumannya disamakan dengan barang yang tidak bergerak yakni melalui mass media, pengumumannya cukup satu kali dan dilaksanakan paling lambat 14 (empat belas) hari dari tanggal penjualan lelang.
- Jika pengumuman lelang telah dilaksanakan, Ketua Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah meminta bantuan permintaan lelang ke Kantor Lelang Negara dengan dilampiri surat / dokumen sebagai berikut :
- Salinan putusan Pengadilan Agama/Mahkamah Syar'iyah.
- Salinan penetapan sita eksekusi.
- Salinan berita acara sita eksekusi.
- Salinan penetapan perintah eksekusi lelang.
- Salinan surat pemberitahuan kepada pihak-pihak yang berkepentingan (Pemohon eksekusi, Termohon eksekusi, BPN, dan lain-lain).
- Perincian besarnya jumlah tagihan oleh Pengadilan.
- Bukti pemilikan (sertifikat tanah atau lainnya) barang lelang.
- Syarat-syarat lelang yang telah ditetapkan Ketua (yang terpenting tentang tata cara penawaran, tata cara pembayaran).
- Bukti pengumuman lelang.
- Pendaftaran permintaan lelang oleh Kantor Lelang Negara pada buku khusus untuk itu dan sifat pendaftaran itu terbuka untuk umum dengan maksud untuk memberikan kesempatan kepada siapa saja supaya melihat pendaftaran tersebut, sehingga bagi yang berminat untuk ikut dalam pelelangan dapat menentukan sikapnya.
- Penetapan hari lelang oleh kantor Lelang Negara. Ketua Pengadilan Agama/ Mahkamah Syar'iyah boleh mengusulkan hari lelang agar dilaksanakan pada hari tertentu, tetapi sepenuhnya terserah kepada Kantor Lelang Negara untuk menetapkannya apakah mau memperhatikan usulan hari lelang dari Ketua Pengadilan Agama/ Mahkamah Syar'iyah atau tidak.
- Penentuan syarat lelang dan floor price (harga patokan). Berkaitan dengan syarat lelang dan floor price ini :
- Yang berwenang menetapkan dan menentukan syarat lelang adalah Ketua Pengadilan Agama Mahkamah Syar'iyah yang bertindak sebagai pihak penjual untuk dan atas nama tereksekusi. (Pasal 1 b dan Pasal 21 Peraturan Lelang Stbl. 1908 Nomor 189). Kewenangan ini meliputi juga mengubah syarat lelang yang sudah ditentukan sebelumnya.
- Syarat yang paling penting dalam pelaksanaan lelang adalah tata cara penawaran dan pembayaran. Syarat-syaral ini harus dilampirkan dalam permintaan lelang agar umum mengetahuinya.
- Ukuran floor price (patokan harga) adalah sesuai dengan harga pasaran dengan memperhatikan nilai ekonomis barang. Patokan harga terendah merupakan harga yang disetujui untuk membenarkan penjualan lelang. Penentuan patokan harga terendah ini merupakan kewenangan Kantor Lelang.
- Tata cara penawaran.
- Penawaran diajukan secara tertulis dengan bahasa Indonesia dengan menyebut nama dan alamat penawar secara jelas dan terang, menyebutkan harga yang disanggupi dan ditandatangani oleh penawar.
- Penawaran harus dilaksanakan secara sendiri-sendiri (satu surat penawaran untuk satu penawar), tidak boleh dilakukan secara bersama-sama. Juru lelang harus menolak penawaran yang lebih dari satu orang dalam satu surat penawaran.
- Apabila penawaran secara tertulis tidak berhasil, maksudnya jika tidak satu pun surat penawaran yang mencapai patokan harga, maka penawaran dapat dilanjutkan secara lisan. Akan tetapi hal ini harus ada persetujuan dari Ketua Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyatı selaku penjual penjualan lelang. Dengan demikian, jika penawaran tertulis gagal, Ketua Pengadilan Agama/ Mahkamah Syar'iyah sebaiknya segera menetapkan penawaran secara lisan.
- Pendaftaran penawaran diajukan oleh pihak yang ikut lelang ke Kantor Lelang Negara dengan cara memasukkan surat penawaran itu ke dalam amplop tertutup dan selanjutnya Kantor Lelang Negara yang segera mendaftarkan penawaran itu dalam buku yang telah disediakan untuk itu.
- Penjualan lelang oleh juru lelang :
- Dahulukan barang bergerak.
- Apabila hasil penjualan barang yang bergerak belum mencukupi jumlah tagihan yang harus dibayar oleh Tereksekusi, baru boleh dilanjutkan penjualan barang yang tidak bergerak.
- Kantor lelang menentukan pemenang
- Pembeli lelang yang menang adalah yang mengajukan penawaran tertinggi - Juru lelang melaporkan pemenang kepada Ketua Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah untuk mendapat pengesahan.
- Juru lelang menetapkan pemenang setelah mendapat pengesahan dari Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah.
- Juru lelang menerima pembayaran lelang dari pembeli lelang.
- Kantor lelang membuat berita acara pelaksanaan lelang dan menyerahkan hasil lelang kepada Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah.
- Panitera / Jurusita membuat berita acara eksekusi lelang disertai dengan pengangkatan sita.
- Hal lain yang perlu diperhatikan berkaitan dengan lelang ini adalah sebagai berikut :
- Penawar tidak boleh mengajukan surat penawaran lebih dari satu kali untuk satu bidang tanah, bangunan atau barang tertentu. Orang yang telah menandatangi surat penawaran tersebut di atas, bertanggung jawb sepenuhnya secara pribadi atas pembayaran uang pembelian lelang apabila dalam penawaran itu ia bertindak sebagai kuasa seseorang, perusahaan atau badan hukum. Untuk dapat turut serta dalam pelelangan, para penawar diwajibkan menyetor uang jaminan yang jumlahnya ditentukan oleh pejabat lelang, uang mana akan diperhitungkan dengan harga pembelian, jika penawar yang bersangkutan ditunjuk selaku pembeli.
- Agar tujuan lelang tercapai maka sebelum lelang dilaksanakan, kreditur dan debitur dipanggil oleh Ketua Pengadilan Agama untuk mencari jalan keluar, misalnya debitur diberi waktu selama 2 (dua) bulan untuk mencari pembeli yang mau membeli tanah tersebut. Apabila hal itu terjadi, pembayaran harus dilakukan di depan Ketua Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah. selanjutnya pembeli, kreditur dan debitur menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akte jual belinya, dan kemudian dilakukan balik nama tanah tersebut menjadi atas nama pembeli. Hak tanggungan yang membebani tanah tersebut akan diperintahkan agar diroya.
- Apabila dalam waktu paling lambat selama-lamanhya 2 (dua) bulan debitur tidak berhasil mendapatkan pembeli sesuai dengan harga yang diinginkan, kreditur dan debitur, di bawah pimpinan Ketua Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah, menentukan harga limit dari tanah yang akan dilelang.
- Apabila selama 2 (dua) bulan tidak ada penawaran, maka penjualan umum diumumkan lagi satu kali dalam harian yang terbit di kota itu atau kota yang berdekatan dengan tanah yang akan dilelang. Jika pelelangan dengan harga limit tidak tercapai, maka Ketua Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah memberikan kesempatan kepada debitur untuk kembali mencari pembeli selama-lamanya 1 (satu) bulan. Dan jika tidak berhasil maka kreditur akan memperoleh tanah tersebut dengan harga limit itu, selanjutnya hutang dibayar dan hak tanggungan yang membebani tanah tersebut diroya.
- Apabila penawaran tertinggi tidak mencapai harga limit yang ditentukan oleh penjual, maka jika dianggap perlu, seketika itu juga penjualan umum diubah dengan penawaran lisan dengan harga naik-naik.
- Penawar / pembeli dianggap sungguh-sungguh telah mengetahui apa yang telah ditawar / dibeli olehnya. Apabila terdapat kekurangan atau kerusakan, baik yang terlihat atau tidak terlihat atau terdapat cacat lainnya terhadap barang yang telah dibelinya itu, maka ia tidak berhak untuk menolak menarik diri kembali setelah pembeliannya disahkan dan melepaskan semua hak untuk meminta ganti kerugian berupa apapun juga.
- Barang yang terjual, pada saat itu juga, menjadi hak dan tanggugangan pembeli dan apabila barang itu berupa tanah dan rumah, pembeli harus segera mengurus / membalik nama hak tersebut atas namanya.
- Pembeli tidak diperkenankan untuk menguasai barang yang telah dibelinya itu sebelum uang pembelian dipenuhi / dilunasi seluruhnya, yaitu harga pokok, bea lelang dan uang miskin. Kepada pembeli lelang diserahkan tanda terima pembayaran.
- Apabila yang dilelang itu adalah tanah / tanah dan rumah yang sedang ditempati / dikuasai oleh Tersita/ Terlelang, maka dengan menunjuk kepada ketentuan yang terdapat dalam Pasal 200 (11) HIR atau Pasal 218 ayat (2) RBg, apabila Terlelang tidak bersedia untuk menyerahkan tanah / tanah dan rumah itu secara kosong, maka Terlelang, beserta keluarganya, akan dikeluarkan dengan paksa, apabila perlu dengan bantuan yang berwajib dari tanah / tanah dan rumah tersebut berdasarkan permohonan yang diajukan oleh pemenang lelang.
- Ketentuan yang sama berlaku bagi pembelian lelang yang dilakukan oleh panitia urusan piutang dan lelang negara (PUPN). Pasal 11 ayat (11) Undang-undang Nomor 49 Tahun 1960, LN 1960 Nomor 156, TLN Nomor 2014 jo. TLN Nomor 2104, berbunyi: "Jika orang yang disita menolak untuk meninggalkan barang yang tak bergerak tersebut, maka Hakim Pengadilan Agama mengeluarkan perintah tertulis kepada seorang yang berhak melaksanakan surat Jurusita untuk berusaha agar supaya barang tersebut ditinggalkan dan dikosongkan oleh yang disita dengan keluarganya serta barang-barang miliknya dengan bantuan Panitera Pengadilan Agama lain yang ditunjuk oleh Hakim jika perlu dengan bantuan alat kekuasaan negara".
- Dalam hal ini kepala panitia urusan piutang dan lelang negara meminta bantuan kepada Ketua Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah dimana barang tersebut terletak dan pengosongan dilakukan atas perintah dan di bawah pimpinan Ketua Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah tersebut.
- Agar diperhatikan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 198, 199, 227 ayat (3) HIR atau Pasal 213, 214, dan Pasal 261 ayat (2) RBg, "Bahwa penyewa, pembeli, orang yang mendapat hibah, yang memperoleh tanah / tanah dan rumah tersebut, setelah tanah tanah dan rumah tersebut disita dan sita itu telah didaftarkan sesuai ketentuan dalam pasal tersebut di atas ini juga termasuk orang-orang yang akan dikeluarkan secara paksa dari tanah / tanah dan rumah tersebut".
- Orang yang menyewa tanah / tanah dan rumah tersebut sebelum dilakukan penyitaan, baik sita jaminan atau sita eksekutorial seperti tersebut dalam pasal-pasal tersebut di atas, tidak terkena sanksi termaksud. Untuk dapat menguasai tanah / rumah yang dibeli lelang, pembeli lelang harus menunggu sampai masa sewa habis.
- Agar pemberian hak tanggungan yang tidak didaftarkan di Kantor Pertanahan setelah tanah tersebut disita, baik sita jaminan, mapun sita eksekusi, sesuai ketentuan yang terdapat dalam Pasal 198, 199, 227 ayat (3) HIR atau Pasal 213, 214, dan 261 ayat (2) RBg, tidak berkekuatan hukum.
- Suatu pelelangan yang telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan yang berlaku tidak dapat dibatalkan.
- Dalam hal terdapat kekurangan atau pelelangan telah dilaksanakan tidak sesuai dengan peraturan yang berlaku, maka pelelangan tersebut dapat dibatalkan melalui suatu gugatan yang diajukan kepada Pengadilan Agama / Mahkamah Syar'iyah.
- Pembeli lelang yang beritikad baik harus dilindungi.
Referensi
- Pedoman Teknis Administrasi Dan Teknis Peradilan Tata Usaha Negara Edisi 2008